Jeśli myślisz o sprzedaży domu, logicznym pytaniem jest, jak najlepiej to zrobić aby uzyskać jak najwięcej? Czy remont mieszkania pomoże w jego sprzedaży?

Z jednej strony, świeża i czysta przestrzeń wygląda korzystniej. Z drugiej strony, nowi właściciele prędzej czy później będą chcieli urządzić mieszkanie na nowo. Aby ocenić potrzebę zmiany wystroju mieszkania przed sprzedażą, należy wziąć pod uwagę kilka czynników.

Kiedy należy dokonać napraw przed sprzedażą?

W przypadku luksusowych nieruchomości znaczącą rolę odgrywają designerskie renowacje i wysokiej jakości wykończenia. Nabywcy cenią nie tylko wielkość, lokalizację i inne podstawowe cechy domu, ale także jego wystrój. Z drugiej strony, zamożni klienci są czasem bardziej zainteresowani odnowieniem mieszkania dla siebie, więc mogą sobie pozwolić nawet na nowe i kosztowne naprawy.

W segmencie masowym sytuacja jest inna. Ludzie są bardziej zainteresowani wielkością, rozkładem i komfortem mieszkania. Jeśli więc mieszkanie wygląda przyzwoicie, jest czyste i jasne, tapety są na swoim miejscu, na laminacie nie ma pęknięć, a ostatni remont miał nie więcej niż 5 lat, nie trzeba robić nic szczególnego: wystarczy ogólne sprzątanie.

Paradoksalnie, ale nie trzeba też nic robić, jeśli mieszkanie jest w stanie całkowicie “martwym”. Mówimy tu o sytuacjach, w których trzeba wymieniać instalację elektryczną, podłogi i wyrównać ściany, albo kiedy konieczny jest remont kapitalny. Będzie to kosztowało dużo pieniędzy i prawdopodobnie nie zwróci się po sprzedaży. Owszem, takie mieszkanie może być sprzedawane przez dłuższy czas, ale za rozsądną cenę znajdzie nabywcę szybko. Niektórzy pośrednicy specjalizują się w takich wariantach.

Remont mieszkania nie pomoże, jeśli na przykład, się znajduje w niefortunnej lokalizacji – z dala od przystanków komunikacji miejskiej, w zniszczonym lub po prostu bardzo starym domu, w półpiwnicy. Taka opcja zostanie wybrana na podstawie ceny, a nie z powodu możliwości naprawy.

Są jednak sytuacje, w których remont, czysto kosmetyczny, może okazać się pomocny. Faktem jest, że wnętrze, szczególnie pompatyczne i pretensjonalne, ze sztukaterią i podłogami wenge w stylu lat 90ch, może utrudnić sprzedaż. Modny jest styl skandynawski z bielą, szarością i odcieniami pastelowymi. Białe przeszklenia, jasne drzwi i szafki kuchenne, minimum detali – nic nie jest zbędne. Dlatego też, jeśli remont mieszkania jest przestarzały, można dokonać lekkich napraw kosmetycznych – dzięki temu mieszkanie szybciej się sprzeda.

Lifting mieszkania jest również konieczny, jeśli nieruchomości były niewłaściwie utrzymywane. Na przykład mieszkają tam osoby zachowujące się antyspołecznie lub jest tam dużo zwierząt. W takim przypadku nawet niewielki remont odświeży pomieszczenie, sprawi, że stanie się ono bardziej przyjemne i jasne, a także ukryje ślady poprzednich właścicieli. A sąsiedzi będą zadowoleni z nowych lokatorów, więc możesz liczyć na to, że pomogą w sprzedaży.

Czy koszty naprawy zwrócą się po sprzedaży?

Oczywiście, mieszkania po remoncie sprzedają się szybciej i cieszą się większym popytem. Wielu nabywców nie ma czasu ani pieniędzy na remont przed wprowadzeniem się. Ważne jest, aby wprowadzili się natychmiast po zakupie, dlatego stan mieszkania powinien być co najmniej zdatny do zamieszkania.

Według większości ekspertów wartość domu po remoncie może wzrosnąć mniej więcej o tyle, ile wyniosła wykonana praca. Będzie można odzyskać poniesione koszty, ale mało prawdopodobne jest, że uda się sprzedać mieszkanie po wyższej cenie. Tak więc kosmetyczny remont mieszkania pozwoli jedynie na szybszą jego sprzedaż, ale koszty nie wzrosną znacząco.

Zasady taniego remontu

Większość kupujących zwraca uwagę na stan podstawowych elementów, a nie na wzornictwo. Dlatego tak ważne jest uporządkowanie podłogi, ścian, instalacji wodno-kanalizacyjnej, okien, wentylacji i systemów odprowadzania wody. Do wykończeń należy wybierać niedrogie materiały w neutralnych odcieniach. Na przykład, lepiej wybrać laminat w jasnoszarych odcieniach – są one obecnie najmodniejsze. Jeśli okna są drewniane, należy pomalować na biało, a do plastikowych dobrać odpowiednie akcesoria.

Na nierównych ścianach lepiej jest przykleić tapetę przeznaczoną do malowania. Biel nadaje świeżości, a nowi właściciele mogą łatwo znaleźć potrzebny im odcień i szybko pomalować ściany. Aby ożywić wnętrze, można powiesić kilka neutralnych obrazów. Pozbądź się też w miarę możliwości starych mebli i bibelotów. Ważne jest, aby stworzyć wrażenie, że mieszkanie jest “nowe” i że nikt w nim wcześniej nie mieszkał.

Co należy zrobić najpierw:

Oto lista podstawowych prac, które należy wykonać podczas liftingu mieszkania:

wymiana okładzin ściennych i podłogowych;
zamontować listwy przypodłogowe;
wymienić lub naprawić stare instalację wodno-kanalizacyjną – w tym baterie;
wymienić gniazdek i wyłączników;
wymienić drewnianych drzwi wejściowych na drzwi metalowe;
pomalować drewnianych okien i kaloryferów;
pobielić sufity, w razie potrzeby uszczelnić pęknięcia;
niezbędne jest czyszczenie wylotów wentylacyjnych;
usunąć brudu i pleśń z płytek, fugować spoiny między płytkami;
wymienić staroświeckie lampy i żyrandole.

Czego nie należy robić:

Prace te pochłaniają zbyt wiele czasu i pieniędzy, więc ich opłacalność jest mało prawdopodobna:

zapłacić za nową wylewkę podłogową;
za wyrównywanie ścian;
za instalację nowej wanny i toalety;
za wymianę rur;
za wymianę drzwi wewnętrznych;
za wymianę przewodów.

Nadzór autorski i nadzór nad projektem to chyba najbardziej bolesne tematy w relacji projektant – klient.

Idealnie byłoby, gdyby najpierw projekt był w pełni opracowany z doborem wszystkich materiałów wykończeniowych, wyposażenia, mebli, armatury oraz stworzeniem wszystkich rysunków technicznych i specyfikacji. Dopiero wtedy można rozpocząć prace remontowe i budowlane. W trakcie remontu rysunki i specyfikacje projektu są wykorzystywane przez budowniczych, aby wprowadzić go w życie.

Jednak życie jest dalekie od ideału – a praca projektanta wnętrz jeszcze dalsza. W praktyce więc często zdarza się, że prace nad projektem rozpoczynają się w tym samym czasie co prace remontowo-budowlane i są prowadzone równolegle. Rodzi to wiele problemów i sytuacji niezrozumienia między klientem a projektantem wnętrz. W niektórych przypadkach klient rezygnuje z usług nadzoru autorskiego, gdyż uważa, że mając pod ręką wysokiej jakości projekt, sam poradzi sobie z jego realizacją. W innych przypadkach wręcz przeciwnie, sam projektant nie chce zajmować się praktyczną stroną swojej pracy, woląc tworzyć i kreować wnętrza, siedząc w przytulnym biurze.

Spróbujmy zrozumieć, dlaczego jest taka sytuacja i kto tak naprawdę potrzebuje nadzoru projektanta. Aby to zrobić, musimy zrozumieć cele i zadania zaangażowanych stron.

Kiedy klient zatrudnia projektanta wnętrz, czego oczekuje od tej współpracy? Po pierwsze, chce uzyskać niepowtarzalne i ekskluzywne wnętrze swojego domu, biura lub innego lokalu, stworzone wyłącznie dla jego potrzeb i życzeń. Po drugie, chce zminimalizować koszty przeprojektowania, po rozważeniu wszystkich możliwości aranżacji wnętrza, jeszcze na etapie projektowania przed rozpoczęciem prac remontowo-budowlanych. I po trzecie, chce uprościć proces naprawy, uczynić go mniej kosztownym w sensie psychologicznym i czasowym. Celem klienta jest więc jak najdokładniejsza realizacja projektu aranżacji wnętrza na danym terenie.

I zbyt prymitywne byłoby myślenie, że kiedy projektant zabiera się do pracy nad projektem, interesuje go tylko zarabianie pieniędzy. Oczywiście projektowanie wnętrz to praca, a tworzenie bogactwa dla siebie i swoich rodzin to priorytet. Ale poza tym projektant chce oczywiście zdobyć reputację, nazwisko, stworzyć obiekt, z którego może być dumny i który może zająć honorowe miejsce w jego portfolio.

Jak nadzór projektanta może pomóc obu stronom?

W wąskim rozumieniu nadzór projektanta to obecność projektanta wnętrz na budowie w celu monitorowania pracy budowlańców i zgodności z projektem. Projektant musi sprawdzić, czy wszystkie ścianki działowe są zamontowane we właściwych miejscach, czy wszystkie otwory są wykonane zgodnie z projektem, czy zastosowano właściwe materiały wykończeniowe, czy zastosowano właściwą glazurę, parkiet, czy wykonano prawidłowo zawarcie mediów, takich jak gniazda elektryczne do gniazdek i wyłączników elektrycznych, odpowietrzniki, zawarcie wody i kanalizacji.
Jednak w szerszym znaczeniu nadzór autorski obejmuje pełen zakres czynności niezbędnych do pełnej i pomyślnej realizacji projektu. Obejmuje to nadzór nad zakupem materiałów wykończeniowych, mebli, sprzętu i wyposażenia. To także rozwiązanie bieżących problemów, które pojawiają się w trakcie prac remontowo-budowlanych, a których nie można było rozwiązać na etapie projektowania. Często takich kwestii jest dość dużo, zwłaszcza jeśli chodzi o przebudowę lokali. Często są one połączone z komunikacją – hydrauliką, kanalizacją, wentylacją i tak dalej.

Jednak w szerszym znaczeniu nadzór projektanta obejmuje cały zakres czynności niezbędnych do pełnej i pomyślnej realizacji projektu. Obejmuje to kontrolę zakupu materiałów wykończeniowych, mebli, sprzętu i wyposażenia. To także rozwiązanie bieżących problemów, które pojawiają się w trakcie prac remontowo-budowlanych, a których nie można było rozwiązać na etapie projektowania. Często takich kwestii jest dość dużo, zwłaszcza jeśli chodzi o przebudowę lokali. Najczęściej są one związane z komunikacją – hydrauliką, kanalizacją, wentylacją i tak dalej. Czasami nagle okazuje się, że konstrukcja – na przykład ściana lub belka – która była uważana za nośną i nie można jej było dotknąć, może zostać rozebrana. Albo odwrotnie. Wszystkie te pytania muszą zostać rozwiązane w trakcie prac budowlanych. Z pewnością nikt nie ma lepszych kwalifikacji, aby się tym zająć niż autor danego projektu.
Dalej, często zdarzają się sytuacje, że pewne materiały, urządzenia, meble, które są sprowadzane na zamówienie, nie mogą być dostarczone lub dostarczone w terminie. Może to nastąpić z różnych powodów, począwszy od problemów z logistyką, a skończywszy na wycofaniu towaru z produkcji, czy nawet wyeliminowaniu producenta. W tym przypadku bardzo ważne jest szybkie znalezienie alternatyw, które odpowiadałyby klientowi pod względem czasu dostawy, ceny i jakości, a także odpowiadałyby ogólnej koncepcji projektu aranżacji wnętrz. Również z tym zadaniem raczej nikt nie poradzi sobie lepiej niż autor projektu.
Projektant ma w głowie obraz wnętrza już wykończonego. Nie potrzebuje rysunków ani renderingów – wie, jaki powinien być efekt końcowy. To właśnie ten obraz kupuje klient, ucieleśnione marzenie o wnętrzu. To właśnie ten wynik, a nie gołe rysunki i papiery, jest produktem, który sprzedaje projektant. Dokładnie na tej sumie wykonanej pracy będą oceniani – klienci, którzy będą mieszkać lub pracować we wnętrzu, goście, którzy będą je podziwiać oraz potencjalni klienci, którzy rozważą zdjęcia zrealizowanego obiektu w portfolio projektanta.
Dlatego obie strony w żadnym wypadku nie powinny zaniedbać nadzoru autorskiego. Ponadto wielu projektantów, którzy działają na rynku od 5-10 lat, śmiało stwierdza, że sam projekt aranżacji wnętrza bez nadzoru autorskiego jest niemal bezużyteczny. Jego realizacja jest tak różna od projektu, że projektant nie chce się podpisać pod efektem, a dla klienta ten projekt jest częściowo stratą pieniędzy.
Niektórzy fachowcy idą jeszcze dalej – nie oferują klientom w ogóle projektu, ale cały zakres usług, aż po dekorację. I prowadzą projekt aż do stanu “pod klucz”. Nie powiemy, że jest to idealny sposób współpracy. Jednak naszym zdaniem jest to najbardziej udane dla klienta.

Jakie błędy popełnia klient
Po pierwsze, oczywiście dużym błędem jest całkowita rezygnacja z nadzoru projektanta. Kiedy klient odmawia zapewnienia nadzoru nad projektem, nie rozumie w pełni skali procesu. Nadzór autorski to “ciemna strona” pracy projektanta wnętrz. Nadzorowanie pracy robotników budowlanych, kontrolowanie terminów dostaw i jakości towarów oraz radzenie sobie z niespodziewanymi problemami to trudne i niewdzięczne zadanie. To dużo rozmów telefonicznych, jeżdżenia po okolicy i czasem przeklinania. Na każdym projekcie, niezależnie od jego jakości, ktoś musi wykonać tę pracę. Moim zdaniem znacznie sensowniej jest, aby zrobił to profesjonalista – zatrudniony specjalnie w tym celu projektant, najlepiej autor projektu, oszczędzając tym samym czas, energię i nerwy klienta.
W przypadku sprawowania nadzoru autorskiego klient często nie ma wystarczającego zaufania do projektanta. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku wystąpienia awarii technicznej. Kiedy coś idzie nie tak i wszyscy zaczynają szukać winnych, trudno jest klientowi, jako osobie najbardziej zainteresowanej wynikiem, zachować spokój i rozsądek. Zrozumiałe jest, że jeśli budowlańcy mówią, że winę za problem ponosi projektant, to łatwo to sprawdzić. Budowniczowie to najczęściej mężczyźni, poważni i doświadczeni. A projektant może być postrzegany jako wolny artysta, daleki od spraw technicznych. Nie powinniśmy jednak wyciągać pochopnych wniosków. Całkiem możliwe, że projektant jest bardziej lub bardziej doświadczony w sprawach technicznych i ma pod sobą więcej niż jeden czy dwa zrealizowane projekty. Klient w takiej sytuacji powinien spokojnie wysłuchać wszystkich stron, zachowując zimną krew. Sensowne może być zaangażowanie zewnętrznego konsultanta. Najważniejsze, żeby nikogo nie oskarżać, bo w większości przypadków wszystkie sytuacje i problemy można rozwiązać, jeśli jest kreatywność i chęć współpracy.
Ponadto klient powinien rozumieć różnicę pomiędzy nadzorem projektanta a nadzorem technicznym. Projektant nie jest inżynierem, nie odpowiada za to, czy robotnicy przestrzegają procesów technologicznych, czy grzejniki są prawidłowo podłączone, czy kanalizacja jest prawidłowo zainstalowana i tak dalej. Nadzór projektowy to kontrola zgodności projektu, a nie kontrola jakości. Oczywiście, jeśli projektant widzi wyraźne naruszenie technologii lub wyraźnie niską jakość – jego zadaniem jest poinformowanie o tym klienta. Ale niesprawiedliwe jest obwinianie projektanta, że nie mógł zauważyć błędów technicznych budowlańców, bo to nie jego zadanie.
Bardzo często klient spieszy się z projektantem, żądając od niego osobnych rysunków do projektu. W ten sposób rysunki trafiają na plac budowy pojedynczo, zamiast być składane w jednym folderze projektowym.

Zdarza się, że rysunki nie są dostarczane na czas, są niepełne lub niekompletne na życzenie klienta w celu przyspieszenia procesu. Jednak ostatecznie szkodzi to tylko procesowi pracy, ponieważ powstają różne wersje i nieścisłości.
A chyba najgorszym koszmarem dla projektanta jest sytuacja, gdy w trakcie nadzoru autorskiego klient chce dokonać istotnych zmian w projekcie. Na przykład, aby zmienić układ lub co najgorsze, kolorystykę. Wydawać by się mogło, no bo co tu dużo mówić – zrobić inny kolor ścian. Ponieważ jednak wnętrze jest harmonijnym połączeniem poszczególnych elementów w całość, zmiana jednego pociąga za sobą całkowite zachwianie równowagi. W końcu może się okazać, że obicie sofy nie będzie pasowało do ścian, a nowe obicie nie będzie pasowało do zasłon. Będziesz musiał dokonać wielu poprawek, być może dosłownie od zera, aby wybrać niektóre materiały. A wynik i tak będzie nieprzewidywalny. Krótko mówiąc, gdy projekt jest już uzgodniony, nie należy go znacząco zmieniać.

Jakie błędy popełnia projektant?
Projektant podąża za klientem, ze szkodą dla procesu produkcyjnego, zmienia kolejność projektowania lub prac wykończeniowych. Przykładowo, klientowi często wybacza się, że już na wczesnym etapie projektu planuje gniazdka elektryczne, ponieważ jest to jedna z pierwszych prac na budowie, a więc i jeden z pierwszych niezbędnych rysunków.
Może to jednak prowadzić do bardzo nieprzyjemnych błędów, jeśli w momencie umieszczania gniazdek elektrycznych meble nie zostały jeszcze wybrane. Wymiary mogą się znacznie różnić w zależności od modelu. Możliwe jest zatem, że włącznik znajduje się za komodą, a gniazdo za szafką na głowę. Należy o tym pamiętać i uświadomić klientowi taką możliwość.
Często projektant w komunikacji z klientem jest zbyt miękki – jest na każde zawołanie, nie broni swojego zdania, przyjmuje pozycję “dowolnego kaprysu za twoje pieniądze”. Jest to zrozumiałe, bo jak to się mówi, klient ma zawsze rację. Jednak trzeba tutaj zachować ostrożność. Czasem sam klient, widząc efekt, mówi – powinien był zrobić tak, jak pan powiedział … Dlaczego nie jest pan przekonany? W tej kwestii trzeba zachować umiar i czasem nie bać się nalegać.
Projektant często przyjmuje wiele ze swojej wiedzy za pewnik, zwłaszcza gdy ma duże doświadczenie. I może mu nie przyjść do głowy, że klient takiej wiedzy nie posiada. Trzeba trzymać rękę na pulsie projektu i – ryzykując natręctwo – interesować się tym, jak się on rozwija i doradzać przy realizacji.
Miałam niedawno podobny przypadek, w którym klient zamówił drzwi u producenta i zlecił ich montaż własnym budowlańcom. Próbowałam go od tego odwieść, ale i tak postanowił to zrobić. Ostatecznie niestety drzwi nie zostały zamontowane pomyślnie, z kilkoma błędami.

Budowniczowie twierdzili, że była to wada konstrukcyjna i wina producenta. Producent twierdził, że to problem wadliwej instalacji. Powiedziałam klientowi, że niestety zazwyczaj tak jest, że zawsze powinniśmy starać się zlecić to producentowi i zamontować, aby uniknąć takich problemów. Na co klient zastanawiał się – dlaczego nie powiedziałaś mu tego wcześniej? Owszem, sugerowałam, że drzwi powinny być zamontowane przez producenta, ale nie uprzedziłem go o możliwych konsekwencjach.
Oczywiście cena nadzoru autorskiego również staje się przeszkodą. Klient ma już w ręku szczegółowy i wysokiej jakości projekt, za który zapłacono określoną sumę pieniędzy. Płacić projektantowi więcej pieniędzy lub nawet więcej za jakiś nie do końca jasny proces, oczywiście nie chce. Projektant też całkiem rozsądnie nie chce wykonywać tej ciężkiej, nerwowej i niewdzięcznej pracy za małe lub żadne pieniądze. Moim zdaniem idealnym rozwiązaniem byłaby cena za projekt z uwzględnieniem nadzoru autorskiego, ale z oczywistych względów nie zawsze jest to możliwe. Być może projektant powinien zaproponować klientowi różne warianty współpracy na etapie nadzoru autorskiego, tak aby klient wybrał schemat pracy i płatności, który jest dla niego najbardziej akceptowalny.
Projektanci często porównują swoje projekty do niemowląt, które rodzą się w agonii i niełatwo je wypuścić. W takim przypadku należy pamiętać o powiedzeniu “Nie ten, kto hoduje – ale ten, kto wychowuje”. Jeśli proces projektowania jest jak poród i ciąża, to nadzór projektanta jest jak wychowywanie “dziecka”. Tylko poświęcając mu uwagę, cierpliwość i troskę, na którą zasługuje, uzyskamy efekt, z którego będziemy mogli być dumni.

(C) Natalia Mitina,
Koncepcija, Latvia